이 기사는 2020년 11월 26일 08:00 thebell 에 표출된 기사입니다.

올해 부동산신탁 시장에서 점유율 왕좌를 차지한 한국자산신탁이 1인당 매출에서도 선두를 굳히고 있다. 과거 한국토지신탁에 밀려 생산성이 만년 2위 신세였지만 작년 1위를 빼앗는 데 성공한 이후 갈수록 격차를 더 벌려가는 중이다.

반면 업계 철옹성이었던 한국토지신탁은 올해도 부진을 벗어나지 못했다. 주력 사업이던 차입형 토지신탁을 줄이고 도시재생 등 신사업을 키우면서 실적 공백이 찾아온 탓에 2위 자리도 수성을 장담할 수 없는 처지다. 1분기에는 KB부동산신탁이 3위로 점프해 턱끝 추격을 하더니 현재는 하나자산신탁이 KB부동산신탁을 밀어내고 한국토지신탁마저 위협 중이다.

최근 대약진을 하고 있는 KB부동산신탁의 경우 4위로 올 초보다 순위가 떨어지긴 했지만 눈여겨봐야 할 다크호스다. 신규 사업자를 제외한 기존 신탁사 가운데 올들어 가장 큰 폭으로 생산성이 개선됐다.

◇1위 굳힌 한자신…'다크호스' KB부동산신탁 부각

부동산신탁업계는 올해 격변의 한 해를 보내는 중이다. 3곳의 신규 플레이어들이 등장해 긴장감을 몰고온 동시에 상위권을 중심으로 점유율 순위가 엎치락뒤치락 바뀌고 있다. 가장 중요한 대목은 한국자산신탁이 한국토지신탁을 제치고 업계 1위로 올라섰다는 점이다.

1인당 생산성에서는 이보다 한발 빠르게 역전이 일어나며 변화의 조짐을 알렸다. 지난해 상반기부터 한국자산신탁이 1인당 매출로 한국토지신탁을 앞질렀는데 이 같은 흐름이 올해도 이어지고 있다.

매출 및 임직원 수를 대입해 단순 계산했을 때 한국자산신탁은 3분기 누적 기준으로 한 명의 직원이 평균 8억6100만원가량의 매출을 냈다. 모든 부동산신탁사들 가운데 가장 많은 1인당 매출인 데다 차이도 압도적이다. 한국자산신탁은 전체 매출 규모가 지난해 3분기 1583억원에서 올해 1563억원으로 소폭 상승했을 뿐 아니라 직원수도 4명 줄면서 생산성이 3.6% 정도 개선됐다.

이와 달리 한국토지신탁은 생산성이 계속해서 나빠지고 있다. 7억9900만원이었던 1인당 매출이 6억600만원으로 20% 이상 줄었다. 지난해 3분기는 한국자산신탁보다 3000만원밖에 뒤쳐지지 않았는데 올해 3분기는 2억원 가까이로 차이가 커진 셈이다. 이 추세대로라면 한국토지신탁은 선두 탈환보다는 2위를 지키기도 아슬아슬한 상황이다. 바로 밑순위인 하나자산신탁과의 격차가 한끗 차이로 좁혀진 탓이다.

하나자산신탁은 지난해 3분기 1인당 매출이 4위였다가 올해 3분기 3위로 한단계 순위가 올랐다. 직원수가 165명에서 183명으로 적잖이 올랐지만 매출 역시 962억원에서 1161억원으로 21%가량 뛰었기 때문이다. 덕분에 3분기 기준 이 회사의 1인당 매출은 6억3500만원으로 전년(5억8300만원)보다 9% 가까이 많아졌다. 한국토지신탁과 비교해 100만원도 차이가 나지 않는다.


KB부동산신탁의 가파른 도약도 눈에 띈다. 지난해 연말 생산성 순위가 6위에 불과했지만 올 1분기에 3위로 급상승하며 하나자산신탁을 잠시 제쳤다. 3분기에는 다시 4위로 내려가긴 했지만 주목할 만한 성장세라는 점은 여전하다. KB부동산신탁은 3분기에 1인당 5억7200만원의 매출을 거두며 작년(4억3000만원)보다 33%나 올랐다. 기존 신탁사 가운데 생산성이 가장 크게 개선됐다.

아시아신탁도 KB부동산신탁 다음으로 높은 상승폭을 보였다. 1인당 매출이 18% 뛰며 순위가 단숨에 10위에서 7위로 올랐다. 직원이 9명 늘었지만 매출이 25% 증가해 오히려 생산성이 좋아졌다.


순위가 두계단 이상 하락한 곳은 대한토지신탁과 교보자산신탁이다. 대한토지신탁은 3위에서 5위, 교보자산신탁은 8위에서 10위로 떨어졌다. 교보자산신탁의 경우 매출이 25% 급락했을뿐 아니라 인원도 25명이나 늘어 생산성이 악화했다. 이밖에 코리아신탁과 무궁화신탁은 지난해 3분기와 마찬가지로 각각 9위, 11위를 유지했다.

지난해 말 새로 출범한 신탁사 3곳의 경우 사업 초기이다 보니 인원 대비 매출 규모가 작아 기존 신탁사들과 1인당 매출 차이가 컸다. 대신자산신탁(1억600만원), 신영부동산신탁(9200만원), 한투부동산신탁(3200만원) 순으로 높은 생산성을 보였다.

◇업계 종사자 5년 연속 증가…무궁화신탁 최다 인원

부동산신탁업계는 올해로 5년 연속 종사자 수가 확대되고 있다. 2016년 말 1500명, 2017년 말 1700명, 2018년 말 1900명을 각각 돌파했다. 지난해에도 증가세가 지속되면서 1분기 말 처음 2000명을 넘어섰다. 작년 연말에는 2353명, 올해 3분기에는 2467명까지 많아졌다.

신규 신탁사 몫을 빼고 기존 신탁사 11개만 떼어놓고 봐도 지난해 3분기 2081명에서 올해 2242명으로 증가했고 여기에 신규 신탁사 3곳이 출항하면서 225명을 추가로 고용했다.


기존 신탁사 중에서는 한국자산신탁과 한국토지신탁, KB부동산신탁을 빼고 모두 임직원 수가 증가했다. 특히 최근 최대주주가 바뀐 교보자산신탁(옛 생보부동산신탁)과 우리자산신탁(옛 국제자산신탁), 인수합병(M&A)으로 덩치를 불린 무궁화신탁의 인력 확대가 두드러졌다.

1년간 임직원을 가장 많이 증원한 곳은 무궁화신탁이다. 2017년 케이리츠투자운용을 사들인 데 이어 올해 초 현대자산운용 인수를 마무리 하는 등 외형을 공격적으로 키우고 있다. 지난 1년간 39명을 새로 고용해 임직원 수 역시 적극 늘렸다. 부동산신탁사 가운데 가장 많은 종업원을 책임지고 있는 곳이기도 하다. 3분기 기준 337명의 직원을 고용 중이다.

지난해 우리금융지주에 편입된 우리자산신탁은 1년간 직원수가 34명, 교보자산신탁은 25명이 늘었다. 교보자산신탁의 경우 교보생명과 삼성생명이 각각 지분 50%씩 보유해 공동경영을 하다가 2019년 3분기 교보생명이 나머지 지분 50%를 1154억원에 인수하면서 단일 최대주주가 됐다. 이후 그간의 보수적 경영 기조를 바꿔 영업활동에 드라이브를 걸고 있는데 인력 확대 역시 같은 맥락에서 풀이된다.