이 기사는 2024년 12월 17일 07:28 thebell 에 표출된 기사입니다.

제일건설과 동대문어반피에프브이를 통해 추진하는 청량리 정신병원 개발사업이 내년 2월 본 프로젝트파이낸싱(PF) 및 착공에 들어갈 전망이다. 공공지원 민간임대 사업으로 진행되며 256가구 규모 주거시설과 근린생활시설로 개발될 예정이다.

17일 업계에 따르면 최근 특수목적회사 위드지엠제이십이차가 동대문어반PFV의 PF대출채권을 기초자산으로 하는 20억원 규모의 유동화증권(ABSTB) 대출만기를 내년 2월 27일까지로 연장했다. 기존 만기는 지난 13일까지였는데 2개월 2주 연장했다.

개발사업의 시행주체는 동대문어반PFV와 제일건설이다. 동대문어반PFV는 2021년 6월 청량리 정신병원 개발사업을 위해 설립된 시행법인이다. 제일건설은 동대문어반PFV의 29.8% 지분을 보유한 최대주주다. 분양대행업으로 시작해 개발사업에 진출한 디벨로퍼 '도담에스테이트'도 지분 17.4%로 참여했다. 특수관계사인 디벨로퍼스랩도 지분 11.6%을 보유하고 있다. 교보증권은 지분 5%를 가진 재무적투자자(FI)로 참여했다.

브릿지론은 2021년 8월 실행됐다. 당시 조달된 브릿지론 대출약정액은 800억원이다. 트랜치A 500억원, 트랜치B 150억원, 트랜치C 50억원, 트랜치D 100억원이다. 제일건설은 차입금 전액에 대해 자금보충 미이행시 채무인수 약정으로 신용보강을 제공했다.

지난 2021년 800억원이었던 동대문어반PFV의 차입금 규모는 지난해 말 기준 956억원으로 증가했다. 브릿지론 조달 이후 사업지 추가 매입 등을 위해 자금 차입이 필요했기 때문이다. 증가한 156억원 차입금 중 85억원은 제일건설이, 31억원은 도담에스테이트가 제공했다. 나머지 40억원은 유동화법인(40억원)을 통해 조달했다. 제일건설은 총 840억원의 신용보강을 제공하고 있다.

당초 올 11월에 본PF 전환 및 착공을 목표로 했다. 하지만 주택도시보증공사(HUG)의 기금 집행 절차 등이 지연되며 착공 일정이 미뤄지고 있다. 대주단 측에 따르면 1~2달 내로 HUG 기금 투자 심의가 끝나는대로 내년 2~3월 본PF 전환과 착공이 가능해질 전망이다. 계획대로 진행되면 준공시점은 2028년 2월로 예상된다.

이 사업은 서울 동대문구 청량리동 46번지 외 5필지 일원에 있던 폐정신병원부지를 지하 4층~지상 20층, 3개동, 238세대 규모 주거시설(도시형생활주택 220세대·오피스텔 18실)과 근린생활시설로 개발하는 사업이다.

대상지는 지난 2018년 청량리정신병원이 폐업한 후 개발되지 않아 수 년간 방치된 부지다. 앞서 1945년 청량리뇌병원으로 영업을 시작해 1980년 청량리정신병원으로 개칭해 운영해왔다. 그러다 경영 악화로 2018년 3월 문을 닫았다. 2021년 5월 제일건설이 부지와 건물을 매입했다.

지난해 개발계획이 가시화됐다. 서울시는 지난해 4월 도시·건축공동위원회에서 '청량리역 전면부 지구단위계획 병원이적지 특별계획구역 세부개발계획 결정안'을 통과시켰다. 대상지 내 기존 제2종일반주거지역을 제3종일반주거지역으로 용도변경, 저이용부지 복합개발을 통해 도시주거시설과 노인복지시설을 제공하기로 계획했다. 서울특별시립 동대문노인종합복지관을 이곳으로 이전 설치할 방침이다.

이 사업은 처음에는 분양방식으로 진행될 예정이었다. 이후 사업비 조달환경 및 분양시장 악화 등 부정적 여건이 겹치며 사업계획이 바뀌었다. 지난 5월 HUG 공모를 통해 공공지원 민간임대주택을 조성하는 사업으로 변경됐다. 준공 후에는 민간사업자가 리츠를 설립해 임대운영 및 관리 등의 업무도 수행하게 된다.

당초 분양사업으로 계획할 때는 최대주주로 지분출자한 제일건설이 시공까지 맡을 계획이었다. 하지만 분양이 아닌 공공지원 민간임대 방식으로 바뀌며 제일건설 대신 중앙건설이 시공사로 지난 7월 선정됐다. 공사비 수주액은 약 821억원이다.

지난 8월 승인된 동대문구청의 사업계획이 지난 10월 29일 변경승인되기도 했다. 사업비가 2122억원에서 2098억원으로 감소했다.

사업시행자 측에서는 HUG의 기금 출자 심사가 이달 중으로 통과될 것으로 보고 있다. 심의를 통과하면 HUG를 통해 브릿지론 상환 및 공사 진행에 필요한 자금을 확보할 수 있다. 최대주주인 제일건설이 PF 우발채무 부담을 덜어낼 수 있는 시점도 HUG 심의에 달려있다.

지난해 말 기준 제일건설이 신용보강한 브릿지론 단계 사업장에 실행된 PF대출 잔액은 7153억원인다. 이중 청량리 정신병원 개발사업 대출액은 840억원으로, 본PF 조달에 성공하면 전체 브릿지론 우발채무의 11.74%를 덜어내게 된다.

제일건설 관계자는 "공공지원 민간임대로 진행하면서 HUG 기금 출자 일정이 지연됨에 따라 일정이 조정됐다"며 "내년 2~3월 중 착공이 가능할 것으로 보인다"고 말했다.