이 기사는 2025년 02월 25일 16시07분 thebell에 표출된 기사입니다

2024년 부동산 블라인드 펀드 설정액이 큰 폭으로 증가했다. 2023년 부동산 시장에 불황이 닥치면서 블라인드 펀드 신규 조성 건이 줄어들었는데, 다시금 회복한 것으로 나타났다. 주로 '정상화'에 초점을 맞춘 펀드들이 신규 조성된 모습이다.

삼성SRA자산운용의 신규 펀드 설정 행보가 눈에 띈다. 2024년 약정액이 1조원인 펀드 4개를 속속 결성하면서 존재감을 드러냈다. 이지스자산운용 또한 부실채권(NPL) 펀드를 신규 조성하거나 기존에 결성해둔 부동산 대출 펀드 약정액이 커졌다. 두 운용사 모두 2022년 대비 전체 부동산 펀드 설정액이 크게 증가하는 성과를 냈다.

◇블라인드 펀드 조성액 반등…삼성SRA·이지스 '주역'

25일 더벨이 집계한 2024년 연간 부동산펀드 리그테이블에 따르면 2024년 한 해 동안 1000억원 이상 규모로 신규 설정된 블라인드 펀드는 총 26개, 약정액은 8조4775억원이었다. 2023년(14개, 3조5420억원) 대비 펀드 수와 설정액 모두 큰 폭으로 늘어난 모양새다. 2022년(19개, 6조6970억원) 이후 부동산 블라인드 펀드 설정액이 줄어들었는데 지난해 들어 다시금 회복되는 모습이 나타났다.

그간 부동산 시장이 위축되면서 신규 블라인드 펀드 설정이 감소돼 왔다. 블라인드 펀드는 투자 대상을 정해놓고 자금을 모집하는 프로젝트 펀드와 달리 투자 대상을 미리 정해놓지 않은 사태에서 설정하고 우량 자산이 확보되면 투자하는 펀드다.


지난해에는 대출 펀드 설정액이 크게 늘어난 것으로 보여진다. 지난해 신규 설정된 대출 전략 펀드는 9개이며 설정액은 총 4조4972억원 수준이다. 이는 신규 설정 펀드 전체 규모(8조4775억원)의 절반 이상이다.

2022년 이후 대출 펀드 조성 건 또한 증가세를 보이고 있다. 2022년 이후 조성된 대출 펀드는 총 16개로 전체 대출펀드(24개)의 70% 수준에 달한다. 2022년은 금리가 급격하게 오르면서 부동산 시장이 경색되던 당시로, 대출 성격의 부동산 펀드에 대한 관심이 증가한 바 있다.

삼성SRA자산운용이 1조원 규모의 블라인드 펀드 4개를 신규 조성한 영향이 컸던 것으로 풀이된다. 3월 국내 주거 관련 자산에 투자하는 'DPF 3호' 펀드와 해외 부동산에 투자하는 'GSF 3호' 펀드가 조성된 이래 5월과 12월에 각각 국내 오피스와 주거 자산 관련 대출 펀드를 조성했다. 7월에는 5000억원 규모의 부동산 대출 펀드인 'KDF 3호'를 조성했다. 국내 물류센터에 투자한다.

이지스자산운용의 '이지스유럽코어전문투자형사모부동산투자신탁제89호'가 그 뒤를 이었다. 유럽 코어 부동산에 실물 투자하는 펀드로 2016년 말 설정됐다. 2020년 3000억원 후반대를 기록하던 약정액은 2024년 6500억원대로 2배가량 늘었다. 이지스자산운용의 '장기지분형1호' 또한 설정액 규모 10위권 안에 들었다. 2022년 12월 설정됐으며, 2052년까지로 만기가 가장 긴 펀드다. 투자자산은 인천 석남물류센터, 삼성중공업 판교R&D센터 등이다.

삼성SRA자산운용과 이지스자산운용이 나란히 순위권에 안착한 모양새다. 두 운용사의 전체 펀드 설정액 증가 추이 또한 거세다. 삼성SRA자산운용의 전체 부동산 펀드 설정액은 2022년 9조6214억원에서 지난해 18조원 수준으로 증가했다. 이지스자산운용의 설정액도 같은 기간 19조8946억원에서 26조8606억원으로 그 규모가 불어났다.

하나대체투자산운용이 운용 중인 '하나대체투자랜드칩QWL사모부동산투자신탁1호 외 7개 펀드'가 6위에 올랐다. 해당 펀드는 지식산업센터 등에 투자하는 산업단지환경개선 펀드로 2011년 조성됐으며 약정액은 6053억원을 기록했다. 만기는 2052년까지다.

◇신규 부동산 펀드, 정상화에 초점 맞췄다

지난해 조성된 신규 펀드들 중에서 '정상화'에 초점을 맞춘 것들이 눈에 띈다. 이지스자산운용이 신규 설정한 이지스자산운용의 '이지스NPL전문투자형사모부동산투자신탁제4호'(이하 이지스NPL 4호)가 대표적이다. 해당 펀드는 3개월 이상 연체된 금융기관의 부실채권(NPL)에 투자하는 것으로 알려져 있다.

2024년 상반기 최대 3000억원대 규모로 조성될 것으로 예측됐지만 약정액은 1200억원대를 기록했다. NPL 펀드의 주요 출자자(LP)인 보험사들이 새로운 지급여력제도(K-ICS·킥스) 규제로 펀드레이징이 쉽지 않아진 탓이다. 다만 앞서 설정한 이지스NPL 2호 펀드의 수익률이 당초 목표했던 8%를 넘긴 데 출자자(LP)들의 호평이 이어진 것은 긍정적이라는 설명이다.

한국투자리얼에셋자산운용이 정상화 관련 펀드를 가장 많이 내놓았다. 지난해 6월 신규 조성한 '한국리얼에셋여전사PF정상화지원일반사모투자신탁2호'는 여신금융업계가 민간 출자자로 대거 나선 2000억원 규모의 펀드로, 부동산 개발사업 관련 PF 사업장의 채권 매입이나 사업부지 인수 등에 투자한다.

지난 9월과 12월에 각각 조성된 '한국리얼에셋선순위SpecialSituation일반사모투자신탁1호', '한국리얼에셋PF연착륙지원일반사모투자신탁1호' 등 2개 펀드 또한 2000억원 규모다. 이 외에도 5월과 6월 두 차례 1000억원대 규모의 정상화 관련 블라인드펀드를 조성했다.