이 기사는 2024년 07월 19일 07:27 thebell 에 표출된 기사입니다.

단지가 통째로 공매 물건으로 등록됐던 인천 민간임대주택 개발사업이 정상화 수순을 밟는다. 대주단이 시행사 주식에 설정돼 있는 근질권을 실행해 지분을 임차인 조합에 매각한 상태다. 기존 임차인이 있고 기한이익상실(EOD)이 선언된 상태에서 대주단과 동의 없이 신규 임차인을 모집하려고 했던 것이 근질권 실행의 배경이다. 현재 조합 주도로 사업 정상화가 추진되고 있는 만큼 대주단 자금은 물론 공사미수금도 상환 가능할 것으로 전망된다.

19일 업계에 따르면 인천지방법원은 최근 사회적협동조합 누토피아가 민간임대주택 개발사업 시행사를 상대로 제기한 임시주주지위 확인과 임시총회소집허가, 신규발행 주식에 대한 의결권행사금지가처분 소송을 모두 인용했다. 누토피아는 시행사가 공급하는 민간임대주택 임차인들로 구성된 사회적협동조합이다. 법원이 누토피아의 손을 들어줌에 따라 시행사의 실질적인 주인이 조합으로 바뀌게 됐다.

해당 민간임대주택 개발사업은 인천 영종 베네스트위홈 골든마레다. 인천광역시 중구 운북동 1366-8번지 일원 8만2060.4㎡에 조성돼 있다. 연면적 16만7322.93㎡, 지하 1층~지상 29층, 11개동, 1096가구 규모로 조성돼 지난해 10월 준공인가를 받았다.

인천시 민간임대주택 제도 '누구나집'을 통해 조성된 단지다. 임차인이 분양가의 10%를 계약금 및 임대보증금으로 제공하고 10년간 거주한 후 임대차 만료 기간에 나머지 90%를 납부하는 구조로 설계됐다. 파격적인 조건으로 공급됐던 만큼 준공 전에 임차인 100% 확보에 성공하면서 무난한 사업 성공이 예상됐다.

사업에 문제가 발생한 시점은 지난해 11월이다. 공사비 마련을 위해 조달된 2800억원 규모 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 만기일에 시행사가 연장 선행요건인 대출이자를 납부하지 않았다. 이에 대주단은 즉각 시행사에 EOD를 통보하고 채무를 이행하지 않으면 공매 등의 조치를 취하겠다고 통보했다.

조합원 100% 확보에 성공한 사업지가 PF 상환자금을 마련하지 못한 배경에는 공급가 갈등이 자리한다. 시행사가 금리인상과 인근 부동산 가격 상승 등을 이유로 임대료 상향 등을 포함한 임대조건 변경을 요구했기 때문이다. 하지만 임차인 조합은 이를 수용하지 않았고 이는 담보대출 조달 실패로 이어졌다.

시행사는 당초 준공 후 담보대출을 조달해 PF대출을 상환할 예정이었다. 그러나 임대주택을 담보로 차입금을 마련하기 위해서는 임차인 조합의 동의가 필요하다. 최초계약 조건과 달라진 시행사의 임대료 등의 상향 요구에 조합이 동의 미제공으로 대응한 셈이다.

EOD 상황에서 양측의 갈등이 이어지자 일부 대주는 즉각적인 공매진행과 근질권 실행 등을 주장했다. 이에 지난 3월 단지가 통째로 공매물건으로 등록됐다. 하지만 대부분의 대주가 협의를 통한 정상화를 추진하면서 공매를 취소하고 중재를 이어갔다. 대주단의 중재로 시행사와 조합이 잠정 합의에 성공하면서 사업장은 정상화 수순을 밟을 예정이었다.

하지만 시행사는 지난 4월 신규 임차인을 모집하겠다고 대주단에 통보했고 대주단은 법적요건을 갖추지 않은 일방적인 모집이라고 반발했다. EOD로 인해 담보권이 실행된 상태였고 민간임대주택특별법에 따라 임차인을 모집할 권리가 임대사업자로 등록된 신탁사에만 있었기 때문이다. 대주단은 또 시행사가 임대보증금 보험가입과 관할구청 신고도 이행하지 않았다고 지적했다.

특히 PF대출 회수가 제약될 가능성이 대주단을 곤란하게 했다. 기존 임차인들이 이미 임대보증금을 납부한 상황에서 새로운 계약자가 나타날 경우 양측이 모두 권리를 주장할 수 있다. 두 임차인이 각자 권리를 주장하는 상황이 현실화돼 사회적 논란으로 확장되면 대주단의 투자금 회수 가능성도 제한될 것으로 전망됐다.

결국 대주단은 만장일치로 시행사의 신규 조합원 모집계획 통보 직후 시행사 주식에 설정돼 있던 근질권을 실행했다. PF대출 조달 당시 담보로 제공됐던 주식이다. 근질권이 실행된 주식은 조합이 매입했다. 주식 매입대금은 조합원들의 추가출자로 마련됐다.

조합이 주식명의 개서와 임시주주총회 개최를 요구했지만 시행사는 이를 거부했다. 결국 조합은 지난 5월 인천지법에 소장을 접수했다. 최종적으로 법원이 조합의 손을 들어주면서 현재는 주주총회 개최 및 시행사 대표이사 변경절차가 완료된 상태다. 이에 따라 임차인 동의를 바탕으로 담보대출 실행이 가능해지는 등 사업장 정상화가 전망된다.

사업장이 정상화 수순을 밟으면서 대주단의 PF대출 회수 가능성도 커지는 중이다. 대주단은 우선 주인이 바뀐 시행사와 PF대출 연장계약을 체결한다. 내주 중 체결 예정으로 2025년 2월까지 약 6개월 연장을 검토하고 있다. 6개월 내 담보대출 전환을 통해 PF대출을 회수한다는 구상이다.

시공사인 동원건설산업도 공사미수금을 일부 회수할 수 있을 것으로 기대된다. 동원건설산업은 약 2000억원에 도급공사를 수행했지만 현재까지 670억원에 달하는 공사비를 지급받지 못 했다.

담보대출이 실행되면 대주단 PF대출을 상환한 후 동원건설산업 공사비도 정산될 예정이다. 정산으로 회수할 수 있는 공사비는 약 430억원으로 추정된다. 나머지 공사비는 상업시설 분양 성패에 따라 좌우될 것으로 보인다.