이 기사는 2019년 11월 06일 13:53 thebell 에 표출된 기사입니다.

NH농협리츠운용(이하 NH리츠)이 서현역의 랜드마크 건물인 분당스퀘어빌딩 오피스를 인수한다. 시장의 전망을 크게 상회하는 가격을 제시하면서 최종 인수후보자로 이름을 올렸다. 높은 금액에 매각을 앞두면서 매도자인 코람코자산운용도 대규모 이익을 남기게 될 전망이다.

◇ 시장 전망 웃도는 인수가 제시

코람코자산운용은 지난달 25일 매각주관사 에비슨영코리아를 통해 분당스퀘어빌딩 오피스와 비전월드 주차장 건물 입찰을 실시했다. 입찰 후 곧바로 숏리스트(예비적격후보)를 선정했고 NH리츠, 생보부동산신탁, 바로자산운용, 케이리츠투자운용, 이지스자산운용 등 총 5곳이 포함됐다. 그 후 이번 주 초 NH리츠에 분당스퀘어 오피스 매각의 우협이 됐다고 알렸다.

이번 매각 대상은 분당스퀘어빌딩의 오피스 부분 지상 9층~20층과 비전월드 주차장 건물의 지하 1층 일부, 지상 4층~7층이다. 연면적은 각각 2만7073㎡, 2만618㎡다. 구분소유 건물인 탓에 애초 매물로 나왔을 때 업계에서는 매각 흥행에 대한 전망이 엇갈렸다. 분당권역(BBD)의 오피스시장이 공실률이 낮은 장점이 있지만 구분소유로 인한 불편이 있기 때문이었다.

막상 뚜껑을 열어보니 부동산운용업계의 관심이 뜨거웠다. 가격도 올라갔다. 일부 운용사 사이에서는 1500억원을 약간 넘는 수준에서 가격이 형성될 수 있다는 분석이 있었다. 하지만 숏리스트에 포함된 곳은 모두 총 인수가로 1800억원 이상을 제시한 것으로 알려졌다.

그만큼 부동산운용사들이 분당지역의 오피스 시장에 대한 전망을 밝게 본 것으로 분석된다. 또 구분소유로 인한 단점이 있더라도 입지적인 장점 등으로 충분히 상쇄할 수 있다고 본 셈이다. 부동산업계에 따르면 NH리츠는 총 인수가격으로 1900억원대를 제시해 최종 승자가 될 수 있었다. 매각 초기의 시장의 전망을 크게 웃도는 가격이다.

△분당스퀘어 티저레터 갈무리

◇사업 보폭 확대 '주목'

NH농협금융그룹 계열사인 NH농협리츠운용은 신생 운용사다. 작년 5월 국토교통부로부터 리츠자산관리사(AMC) 예비인가를 받았다. 같은 해 6월 본인가를 획득한 뒤 본격적으로 출범했다.

작년 12월 첫 번째 사업을 했다. '엔에이치제1호 기업구조조정 부동산투자회사'를 만들어 신동아종합건설이 소유하던 서울 서초구 동작대로 204(방배동 765-14 )의 청남빌딩을 매입했다. 해당 건물은 방배경찰서가 작년 4월 말부터 전 층을 임시청사로 활용하고 있다. NH리츠는 방배경찰서의 임차를 바탕으로 3년간 운용한 후 매각해 투자금을 회수할 계획을 세웠다.

올해에는 재간접 공모리츠를 추진하고 있다. '엔에이치 공모 상장 제1호 위탁관리 부동산투자회사(이하 NH공모상장제1호)'를 설립한 후 관련 작업을 진행 중이다. 해당 리츠의 1차 편입자산은 ARA펀드(서울스퀘어)의 1종 수익증권, 케이비강남1호 리츠(강남N타워)의 우선주, 유경11호 펀드(잠실SDS)의 수익증권, 현대38호 펀드(삼성물산 서초사옥)의 수익증권 등이 대상이다.

그 후 이번에 사상 처음으로 프라임급오피스빌딩 인수를 눈앞에 두면서 보폭을 더욱 확대하게 됐다. 부동산업계에서는 NH리츠운용이 분당스퀘어빌딩 오피스를 인수하면서 사모와 공모 중 어느 방식을 택할지도 주목하고 있다.

◇코람코운용, 단순 시세차익 '900억'

코람코자산운용은 2017년 베스타스자산운용으로부터 분당스퀘어빌딩 오피스와 비전월드 주차장 건물을 매입했다. 당시 '코람코 전문투자형 사모 부동산투자신탁 제59호'라는 부동산펀드를 내세웠고 총 1000억원에 인수했다.

이번에 NH리츠와 거래를 끝내게 되면 코람코자산운용은 약 2년만에 대규모 차익을 남기게 될 것으로 예상된다. NH리츠가 1900억원대의 인수가를 제시한 만큼 단순히 거래가만 볼 때 900억원의 시세차익(Capital gain)을 남길 수 있는 셈이다. 그간 네이버 계열의 라인플러스, 선데이토즈 등의 임차로 임대수익을 거뒀다는 점을 고려하면 수익률은 더 올라갈 것으로 분석된다.

2년 전 코람코자산운용의 인수에 동참했던 투자자들에게도 긍정적이다. 당시 코람코자산운용은 블라인드펀드를 동원한 것 외에 부동산펀드의 출자자로 소방공제회와 하나생명, 한화투자증권 등을 끌어들였다. 대출(론)을 제공한 대주단은 DB생명보험과 하나생명보험이다.