이 기사는 2022년 12월 12일 18시24분 thebell에 표출된 기사입니다

정부가 도심 개발 활성화를 위해 민간 도심복합사업 정책을 발표한 지 4개월이 지났다. 부동산개발업계는 기존 공공 주도 방식에서 개발이 주춤했던 원인을 분석해 차별성을 마련하는데 초점을 맞춰야 한다고 강조했다. 우리보다 먼저 민간과 공공이 협력해 도심복합개발을 경험한 일본 사례를 참고해야 한다는 의견도 나왔다.

12일 서울 강남구 한국부동산개발협회에서 열린 2022 한국부동산금융투자포럼 하반기 학술세미나는 '도심복합개발사업 활성화 어떻게 할까?'라는 주제로 논의가 이뤄졌다.

국토교통부는 지난 8월 국민 주거안정 실현 방안으로 민간 도심복합사업 정책을 내놓았다. 도심복합사업은 문재인 정부 시절인 지난 2월 처음으로 선보인 정책이다. 지금까지는 공공기관만 시행이 가능했으나 개편된 민간 도심복합사업 제도에선 신탁사와 리츠 등이 시행사로 나설 수 있다. 도심복합개발 지원에 관한 법률은 연내 국회 본회의 통과를 목표로 한다.

신탁사와 리츠의 민간 도심복합개발 참여방안에 대해 발표한 성낙양 한국토지신탁 팀장은 기존 정책과 비교를 통해 더욱 실질적인 변화가 필요하다고 강조했다. 대표적인 게 규제 완화다.

성 팀장은 "새 법안에선 통합심의를 통해 인허가 절차를 간소화한다고 했는데 실무 관점에서 구체적 기준이나 기한을 적시해 개발 기간을 줄일 수 있도록 해야 한다"고 말했다. 더불어 "토지 확보도 기존 토지주와 매도 청구 소송을 통해 확보가 가능하도록 했는데 소송 과정에서 토지주가 충분히 지연 전략을 펼칠 수 있다"며 "기간이 길어지면 큰 리스크가 되는 만큼 보완이 필요하다"고 말했다.

기부채납 제도 역시 변화를 주문했다. 그는 "도심개발이기에 이미 기반시설이 충분한 경우가 많을 것"이라며 "기부채납 대상을 한정하는 게 아니라 유연성을 주면 더욱 좋을 듯 하다"고 밝혔다.

쟁점이 되고 있는 사업자 이익제한에 대한 이야기도 있었다. 성 팀장은 "민간의 이익을 제한한다면 과연 적극적인 참여를 유도할 수 있을지 대전제로 고민해야 한다"며 "이익을 제한하면 손실도 보전할 것인지 논의가 필요하다"고 언급했다.

박과영 한국부동산개발협회 연구위원도 민간 도심복합개발이 기존 도시정비사업과 차별성을 갖추려면 도시 경쟁력을 강화하는 역할을 해야 한다고 밝혔다. 박 연구위원은 일본의 개발 사례를 들어 설명했다.

박 연구위원은 "일본은 잃어버린 30년 이후 침체된 경기를 회복하기 위해 민간 주도 개발을 활용했다"며 "지역 주민으로부터 토지에 대한 권리를 받고 공공 영역에서 보조금 등의 형태로 지원하면 민간 기업이 부족한 자금을 투입해 개발하는 구조"라고 말했다.

그는 "롯폰기 힐스가 민간 도심복합개발의 대표 사례라고 할 수 있다"며 "사업자인 모리빌딩이 조달 리스크를 부담해 개발을 실시했는데 모리빌딩은 리스크에 대한 대가로 토지 권리를 얻었다"고 설명했다.

발표 후 진행된 토론에 참석한 유혜령 국토교통부 도심주택공급총괄과장도 이 같은 방향성에 동의했다. 유 과장은 "기존 방식의 도심복합개발에선 주택 공급에 치중된 측면이 있었다"며 "제도 도입 단계부터 차별성을 찾아가는 게 전제조건으로 보인다"고 말했다.

유 과장은 "민간 도심복합개발은 입지에 따라 성장 거점형과 주거 중심형으로 구분되는데 성장 거점형은 용적률 인센티브를 통해 도심복합개발이란 이름에 걸맞게 창의적으로 개발될 수 있도록 할 것"이라고 설명했다.

이날 발표에서도 언급된 사업자 이익제한과 관련해서도 "개발이익에 대한 얘기가 나오면 늘 대장동 사태가 예시로 등장한다"면서 "정부 차원에서도 고민을 안 할 수가 없는 문제이므로 적절한 공공성과 사익 추구 사이에서 밸런스를 찾을 수 있도록 업계 의견을 수렴할 것"이라고 전했다.