이 기사는 2014년 12월 09일 15:57 thebell 에 표출된 기사입니다.

구룡마을 개발이 전면 수용·사용 방식으로 연내 재개될 것으로 전망되는 가운데 포스코건설이 '닭쫓다 지붕 쳐다보는 꼴'이 됐다.

9일 서울시와 강남구에 따르면 구룡마을 개발 사업 계획안이 전면 수용·사용 방식으로 연내 발표된다. 이에 따라 2012년부터 약 3년여간 전면 수용·사용 방식과 일부 환지방식 등 개발방식 이견으로 표류하던 구룡마을 개발 사업이 드디어 돛을 올릴 전망이다.

하지만 구룡마을 개발에 깊숙이 관여했던 포스코건설의 속내는 복잡해졌다. 시행사의 PF(프로젝트파이낸싱)채무 1690억 원을 대위변제하며 토지신탁 수익권을 가져왔지만 토지 보상금이 이에 못 미칠 경우 손실이 불 보듯 뻔하기 때문이다.

또한 시공사로 참여해 공영개발에 따른 일감을 확보 하고, 일부 환지방식 개발을 통해 지급 받은 토지를 개발해 이익을 거두려던 계획이 무산되며 체면을 구겼다.

구룡마을 대토지주인 중원(시행사)은 2008년 4월 SPC(특수목적법인)을 설립해 1400억 원의 대출을 일으켜 군인공제회로부터 투자 받은 902억 원을 변제하고 토지지분 100%를 가져왔다. 이 과정에서 포스코건설은 시공권을 획득하기 위해 중원의 신용보강에 나섰다.

이후 개발이 지연되면서 최근까지 이자비용을 포함해 대출금은 1690억 원으로 불어났다. 포스코건설은 이자비용 등 계속 불어나는 금융 손실을 줄이기 위해 지난 10월 10일 만기가 돌아오는 PF대출 전액을 대위변제 했다. 대신 중원으로부터 부동산신탁 수익권을 양도받았다.

그러나 당초 예상과는 다르게 개발 방식이 전면 수용·사용 방식으로 확정되면서 포스코건설은 토지 수용에 따른 보상금을 받고 손을 털어야 하는 상황이다. 이런 가운데 토지 보상가가 낮게 책정될 경우 포스코건설은 손실을 떠안을 수밖에 없다.

현재 구룡마을 일대의 토지 조성 원가가 얼마인지는 정확한 감정가가 나오지 않았다. 통상 택지 조성 등의 사례를 볼 때, 감정원 감정평가 금액, 사업주체와 토지주가 각각 감정 평가한 금액의 평균값으로 보상이 이뤄진다.

구룡마을 대토지주인 중원이 보유한 땅의 면적은 12만 7000㎡로 전체 개발구역 28만 6929㎡의 44% 수준이다. 이를 지난번 토지 수용과 환지를 혼용한 개발을 제안한 SH공사(서울시)가 추산한 금액으로 환산하면 대략 1000억 원 정도다. 감정원의 경우 감정평가 자체가 진행되지 않아 이렇다 할 감정가를 제시하지 않고 있다.

이를 그대로 적용하면 포스코건설은 약 600억 원 이상의 자금 손실이 불가피할 것으로 예상된다. 보상금이 이보다 낮게 책정될 경우 손실이 추가될 가능성도 배제할 수 없다. 공영개발이 이뤄지는 이상 보상금 책정에서 포스코건설은 불리할 수 밖에 없다.

또한 당초 중원과 손잡고 구룡마을 개발에 나서면서 공공개발에 따른 일감을 확보하고, 강남권에 자사 브랜드 아파트를 짓겠다는 계획이 물거품이 됐다. 특히, 환지방식에 따라 개발구역 내 조성된 토지를 받아 자사 브랜드 아파트를 건축한다는 계획이 수포로 돌아갔다.

포스코건설의 경우 올해 시공능력평가 3위에 오르며 대형건설사로 발돋움 했지만 주택시장에서는 뒤쳐진다는 평가를 받아왔다. 특히 강남권 재건축 수주 등 주택실적이 미미한 상황에서 강남권 마지막 노른자위로 꼽히는 구룡마을 개발은 군침 도는 사업일 수 밖에 없었다.

포스코건설 관계자는 "구룡마을 개발 방향이 정해진 만큼 토지 보상금 수령을 통해 시행사의 대위변제 비용을 회수할 수 있을 것"이라며 "강남권 개발인 만큼 토지 보상비가 높게 책정될 것으로 기대한다"고 말했다. 이어 "구룡마을 개발에 따른 시공권은 논의하기 시기상조"라고 밝혔다.